Подводные камни. Проверка объекта перед покупкой в Сочи. Реестр вопросов к собственнику

«Сюрпризы», которые можно обнаружить после покупки дома или квартиры:

Незаконная постройка: объект не узаконен, и нет возможности его узаконить.
Не учтен в градостроительном плане: дом может подлежать сносу.
Несоответствие назначения земли: земля под домом не соответствует типу постройки.
Проблемы с коммуникациями: нет разрешения на подключение, или пропускная способность коммуникаций (электричество, вода, канализация) ниже требуемой.
Сейсмоопасность: строение находится на разломе (побережье всегда сейсмоопасно).
Селевая опасность: дом в зоне риска селевых потоков.
Подтопление: объект находится в зоне разлива рек.
Штормы: волны могут достигать двора.
Высокая влажность: отсутствие грамотной системы вентиляции.
Низкокачественный фундамент: плохая подготовка площадки под постройку.
Дешевые коммуникации: использованы материалы низкого качества без инженерного заключения.
Нарушение отступов: строительство велось без учета законных требований к отступам, без участия кадастрового инженера.
Пробки: выезд из микрорайона на основные трассы затруднен.
Отсутствие тротуаров: неудобство для пешеходов.
Недостаток социальных объектов: мало школ, детских садов, больниц.
Потеря видовых характеристик: вид из окна на зелень может смениться видом на шоссе или новое строение.
Отсутствие инфраструктуры: нет общественного транспорта, парковок, зон отдыха, учебных заведений или магазинов.
Тонкие стены: недостаточная шумо- и теплоизоляция.
Проблемные соседи: большой процент маргинальных или социально безответственных жильцов.
Отсутствие системы управления: нет КП (комплексного управления) или МЖК (многоквартирного жилого комплекса).
Эти особенности продавец не расскажет. О них вы узнаете через год или два. Знать о таких нюансах может только тот, кто занимается недвижимостью в Сочи много лет.

Что нужно сделать перед подписанием договора купли-продажи жилья?
Покупка недвижимости — это серьезный шаг, который может повлиять на вашу жизнь на долгие годы. Чтобы избежать проблем, важно тщательно изучить не только сам договор, но и все документы, подтверждающие законность постройки и право собственности на объект.

1. Запросите ключевые документы у продавца или застройщика:

Разрешение на строительство (или уведомление для частного дома).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Эти документы подтверждают, что дом или квартира построены законно и соответствуют всем нормам.

2. Проверьте земельный участок:

Убедитесь, что участок имеет правильный вид разрешенного использования (ВРИ). Например, многоквартирный дом не может быть построен на земле для садоводства или ИЖС.
Получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Это поможет узнать, есть ли ограничения на участке или объекте.

3. Проверьте, нет ли судебных споров:

Убедитесь, что объект не находится под арестом или в стадии судебного разбирательства. Проверить это можно на официальных сайтах судов Сочи:

Сочи-Адлерский суд
Сочи-Хостинский суд
Сочи-Центральный суд
Сочи-Лазаревский суд

Проверьте, не планируется ли снос объекта. Эту информацию можно найти на сайте открытого правительства Краснодарского края в разделе о незаконном строительстве.

4. Получите выписку из ЕГРН:
Закажите выписку на свое имя. Это важно, чтобы считаться добросовестным покупателем.
Выписка должна содержать:

Кадастровый номер объекта.
Имя собственника.
Адрес и площадь объекта.
Наличие обременений (ипотека, арест, рента и т.д.).
С 1 февраля 2022 года в выписке также указывается, является ли дом аварийным.

5. Проверьте законность постройки:

Убедитесь, что дом построен на участке с правильным ВРИ.
Проверьте, есть ли у застройщика разрешение на строительство, и соответствует ли оно проектной декларации.
Если дом построен без разрешения, он считается самовольной постройкой, и его могут снести.

6. Обратите внимание на земельные участки сельхозназначения:
Если дом находится на земле сельскохозяйственного назначения, он не имеет статуса населенного пункта. Это значит, что власти не обязаны обеспечивать такие территории инфраструктурой (дороги, свет, вода и т.д.).

7. Проверьте старые дома:
Если вы покупаете квартиру в доме старой постройки, убедитесь, что он не признан аварийным. Эта информация должна быть в выписке из ЕГРН, но также можно уточнить на сайте администрации Сочи.

8. Изучите историю объекта:
Закажите выписку о переходе прав. Она покажет, кто был предыдущим собственником, были ли судебные споры или доли в собственности.

Как проверить документы самостоятельно?

Используйте публичную кадастровую карту на сайте Росреестра. Найдите участок, на котором стоит дом, и проверьте его назначение и параметры.
Проверьте разрешение на строительство на сайте Правительства Краснодарского края или Министерства строительства РФ.
Если застройщик не предоставляет документы или предлагает их только после того, как вы оставите свои контактные данные, это может быть признаком мошенничества.

На что еще обратить внимание?

Коэффициент застройки: Согласно правилам, дом не должен занимать более 40% участка. Если дом занимает почти всю площадь, возможно, он был узаконен через суд.
Дома до 2007 года: С ними могут быть нюансы, так как раньше правила были менее строгими.
Альтернативные ВРИ: Иногда участки могут иметь несколько видов разрешенного использования, но это должно быть подтверждено документами.

Итог:
Покупка недвижимости — это важное решение, и подходить к нему нужно с максимальной ответственностью. Проверка документов, законности постройки и отсутствия обременений — это не просто формальность, а гарантия вашей безопасности. Не торопитесь подписывать договор, пока не убедитесь, что все в порядке.
Реальный способ сэкономить финансы, время и нервы — заранее подготовиться финансово к покупке, чтобы «подкараулить» хорошее предложение, и обратиться к настоящему специалисту-профессионалу.

Готовы? Жду звонка или заявки!

Районы Сочи

Идеальный район города - он какой? Сочи – уникальный город, сочетающий в себе курортную атмосферу, развитую инфраструктуру и разнообразие природных ландшафтов. Каждый район города обладает своими особенностями, предлагая жителям и туристам различные условия для жизни и отдыха.

О Сочи

Почему: Знал бы прикуп - жил бы в Сочи? За один день Вы сможете искупаться в море и покататься на горных лыжах - все это благодаря климату города Сочи. Сочи — уникальный курортный город на Черноморском побережье, который сочетает в себе природные красоты и современную инфраструктуру. Являясь идеальным местом для активного отдыха, спорта и оздоровления, Сочи привлекает туристов и жителей разнообразием возможностей для отдыха и развития.

О городе-курорте Сочи. Почему Сочи, а не Москва, Питер, Калининград или Турция?

• Анализ рейтингов лучших городов России. • Разбор коэффициента качества жизни. Сравнение с Сочи. • Узнайте, почему переезд в Сочи — это не просто смена места, а шаг к новой жизни.

Устройство рынка недвижимости Сочи. Ловушки мошенников, фейк-агентств и агрегаторов лидов

Раскроем секреты мира сочинской недвижимости. Узнайте, как избежать фейковых объявлений, агрегаторов лидов и покупки неликвида. Поймите, почему доверие к профессиональному подборщику — ваша лучшая инвестиция. Готовы рискнуть или хотите результат без нервов и потерь? Ответы — внутри.

Что влияет на цену недвижимости в Сочи? Особенности и характеристики микрорайонов. Важное в объекте. Плюсы и минусы нового ЖК и вторички.

Главное в выборе недвижимости в Сочи. Как не ошибиться с районом или между новым ЖК и вторичкой, где скрыты подводные камни, и что влияет на цену? Узнайте, как выбрать ликвидную недвижимость и идеальное место для жизни, отдыха или инвестиций, избежав ошибок, которые могут стоить вам времени, денег и нервов.

Распространенные ошибочные способы сэкономить. Способы потерять деньги. Купить по рынку и способы получения реальной экономии

Какие попытки сэкономить часто оборачиваются потерями? Как не потратить свое время и деньги на мошенников? Где искать действительно выгодные предложения, которые не успевают появиться на сайтах? Узнайте, как избежать ошибок, которые совершают 90% покупателей.

ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ