Подводные камни. Проверка объекта перед покупкой в Сочи. Реестр вопросов к собственнику до сделки.
Итог:
Покупка недвижимости — это важное решение, и подходить к нему нужно с максимальной ответственностью. Проверка документов, законности постройки и отсутствия обременений — это не просто формальность, а гарантия вашей безопасности. Не торопитесь подписывать договор, пока не убедитесь, что все в порядке.
Реальный способ сэкономить финансы, время и нервы — заранее подготовиться финансово к покупке, чтобы «подкараулить» хорошее предложение, и обратиться к настоящему специалисту-профессионалу.
Покупка недвижимости — это важное решение, и подходить к нему нужно с максимальной ответственностью. Проверка документов, законности постройки и отсутствия обременений — это не просто формальность, а гарантия вашей безопасности. Не торопитесь подписывать договор, пока не убедитесь, что все в порядке.
Реальный способ сэкономить финансы, время и нервы — заранее подготовиться финансово к покупке, чтобы «подкараулить» хорошее предложение, и обратиться к настоящему специалисту-профессионалу.
На что еще обратить внимание?
- Коэффициент застройки: Согласно правилам, дом не должен занимать более 40% участка. Если дом занимает почти всю площадь, возможно, он был узаконен через суд.
- Дома до 2007 года: С ними могут быть нюансы, так как раньше правила были менее строгими.
- Альтернативные ВРИ: Иногда участки могут иметь несколько видов разрешенного использования, но это должно быть подтверждено документами.
- Используйте публичную кадастровую карту на сайте Росреестра. Найдите участок, на котором стоит дом, и проверьте его назначение и параметры.
- Проверьте разрешение на строительство на сайте Правительства Краснодарского края или Министерства строительства РФ.
- Если застройщик не предоставляет документы или предлагает их только после того, как вы оставите свои контактные данные, это может быть признаком мошенничества.
Как проверить документы при покупке недвижимости в Сочи самостоятельно?
8. Изучите историю объекта:
Закажите выписку о переходе прав. Она покажет, кто был предыдущим собственником, были ли судебные споры или доли в собственности.
Закажите выписку о переходе прав. Она покажет, кто был предыдущим собственником, были ли судебные споры или доли в собственности.
7. Проверьте старые дома:
Если вы покупаете квартиру в доме старой постройки, убедитесь, что он не признан аварийным. Эта информация должна быть в выписке из ЕГРН, но также можно уточнить на сайте администрации Сочи.
Если вы покупаете квартиру в доме старой постройки, убедитесь, что он не признан аварийным. Эта информация должна быть в выписке из ЕГРН, но также можно уточнить на сайте администрации Сочи.
6. Обратите внимание на земельные участки сельхозназначения:
Если дом находится на земле сельскохозяйственного назначения, он не имеет статуса населенного пункта. Это значит, что власти не обязаны обеспечивать такие территории инфраструктурой (дороги, свет, вода и т.д.).
Если дом находится на земле сельскохозяйственного назначения, он не имеет статуса населенного пункта. Это значит, что власти не обязаны обеспечивать такие территории инфраструктурой (дороги, свет, вода и т.д.).
5. Проверьте законность постройки:
- Убедитесь, что дом построен на участке с правильным ВРИ.
- Проверьте, есть ли у застройщика разрешение на строительство, и соответствует ли оно проектной декларации.
- Если дом построен без разрешения, он считается самовольной постройкой, и его могут снести.
4. Получите выписку из ЕГРН:
Закажите выписку на свое имя. Это важно, чтобы считаться добросовестным покупателем.
Выписка должна содержать:
Закажите выписку на свое имя. Это важно, чтобы считаться добросовестным покупателем.
Выписка должна содержать:
- Кадастровый номер объекта.
- Имя собственника.
- Адрес и площадь объекта.
- Наличие обременений (ипотека, арест, рента и т.д.).
- С 1 февраля 2022 года в выписке также указывается, является ли дом аварийным.
3. Проверьте, нет ли судебных споров:
- Убедитесь, что объект не находится под арестом или в стадии судебного разбирательства. Проверить это можно на официальных сайтах судов г. Сочи Краснодарского края по районам:
- Адлерский
- Хостинский
- Центральный
- Лазаревский
- Проверьте, не планируется ли снос объекта. Эту информацию можно найти на сайте открытого правительства Краснодарского края в разделе о незаконном строительстве.
2. Проверьте земельный участок:
- Убедитесь, что участок имеет правильный вид разрешенного использования (ВРИ). Например, многоквартирный дом не может быть построен на земле для садоводства или ИЖС.
- Получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Это поможет узнать, есть ли ограничения на участке или объекте.
1. Запросите ключевые документы у продавца или застройщика:
- Разрешение на строительство (или уведомление для частного дома).
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Покупка недвижимости — это серьезный шаг, который может повлиять на вашу жизнь на долгие годы. Чтобы избежать проблем, важно тщательно изучить не только сам договор, но и все документы, подтверждающие законность постройки и право собственности на объект.
Что нужно сделать перед подписанием договора купли-продажи жилья на сделке?
- Незаконная постройка: объект не узаконен, и нет возможности его узаконить.
- Не учтен в градостроительном плане: дом может подлежать сносу.
- Несоответствие назначения земли: земля под домом не соответствует типу постройки.
- Проблемы с коммуникациями: нет разрешения на подключение, или пропускная способность коммуникаций (электричество, вода, канализация) ниже требуемой.
- Сейсмоопасность: строение находится на разломе (побережье всегда сейсмоопасно).
- Селевая опасность: дом в зоне риска селевых потоков.
- Подтопление: объект находится в зоне разлива рек.
- Штормы: волны могут достигать двора.
- Высокая влажность: отсутствие грамотной системы вентиляции.
- Низкокачественный фундамент: плохая подготовка площадки под постройку.
- Дешевые коммуникации: использованы материалы низкого качества без инженерного заключения.
- Нарушение отступов: строительство велось без учета законных требований к отступам, без участия кадастрового инженера.
- Пробки: выезд из микрорайона на основные трассы затруднен.
- Отсутствие тротуаров: неудобство для пешеходов.
- Недостаток социальных объектов: мало школ, детских садов, больниц.
- Потеря видовых характеристик: вид из окна на зелень может смениться видом на шоссе или новое строение.
- Отсутствие инфраструктуры: нет общественного транспорта, парковок, зон отдыха, учебных заведений или магазинов.
- Тонкие стены: недостаточная шумо- и теплоизоляция.
- Проблемные соседи: большой процент маргинальных или социально безответственных жильцов.
- Отсутствие системы управления: нет КП (комплексного управления) или МЖК (многоквартирного жилого комплекса).
- Эти особенности продавец не расскажет. О них вы узнаете через год или два. Знать о таких нюансах может только тот, кто занимается недвижимостью в Сочи много лет.
