Подводные камни. Проверка объекта перед покупкой в Сочи. Реестр вопросов к собственнику до сделки.

«Сюрпризы», которые можно обнаружить после покупки дома или квартиры:

• Незаконная постройка: объект не узаконен, и нет возможности его узаконить.
• Не учтен в градостроительном плане: дом может подлежать сносу.
• Несоответствие назначения земли: земля под домом не соответствует типу постройки.
• Проблемы с коммуникациями: нет разрешения на подключение, или пропускная способность коммуникаций (электричество, вода, канализация) ниже требуемой.
• Сейсмоопасность: строение находится на разломе (побережье всегда сейсмоопасно).
• Селевая опасность: дом в зоне риска селевых потоков.
• Подтопление: объект находится в зоне разлива рек.
• Штормы: волны могут достигать двора.
• Высокая влажность: отсутствие грамотной системы вентиляции.
• Низкокачественный фундамент: плохая подготовка площадки под постройку.
• Дешевые коммуникации: использованы материалы низкого качества без инженерного заключения.
• Нарушение отступов: строительство велось без учета законных требований к отступам, без участия кадастрового инженера.
• Пробки: выезд из микрорайона на основные трассы затруднен.
• Отсутствие тротуаров: неудобство для пешеходов.
• Недостаток социальных объектов: мало школ, детских садов, больниц.
• Потеря видовых характеристик: вид из окна на зелень может смениться видом на шоссе или новое строение.
• Отсутствие инфраструктуры: нет общественного транспорта, парковок, зон отдыха, учебных заведений или магазинов.
• Тонкие стены: недостаточная шумо- и теплоизоляция.
• Проблемные соседи: большой процент маргинальных или социально безответственных жильцов.
• Отсутствие системы управления: нет КП (комплексного управления) или МЖК (многоквартирного жилого комплекса).
• Эти особенности продавец не расскажет. О них вы узнаете через год или два. Знать о таких нюансах может только тот, кто занимается недвижимостью в Сочи много лет.

Что нужно сделать перед подписанием договора купли-продажи жилья на сделке?
Покупка недвижимости — это серьезный шаг, который может повлиять на вашу жизнь на долгие годы. Чтобы избежать проблем, важно тщательно изучить не только сам договор, но и все документы, подтверждающие законность постройки и право собственности на объект.

1. Запросите ключевые документы у продавца или застройщика:

• Разрешение на строительство (или уведомление для частного дома).
• Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Эти документы подтверждают, что дом или квартира построены законно и соответствуют всем нормам.

2. Проверьте земельный участок:

• Убедитесь, что участок имеет правильный вид разрешенного использования (ВРИ). Например, многоквартирный дом не может быть построен на земле для садоводства или ИЖС.
• Получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Это поможет узнать, есть ли ограничения на участке или объекте.

3. Проверьте, нет ли судебных споров:

• Убедитесь, что объект не находится под арестом или в стадии судебного разбирательства. Проверить это можно на официальных сайтах судов г. Сочи Краснодарского края по районам:
• Адлерский
• Хостинский
• Центральный
• Лазаревский
• Проверьте, не планируется ли снос объекта. Эту информацию можно найти на сайте открытого правительства Краснодарского края в разделе о незаконном строительстве.

4. Получите выписку из ЕГРН:
Закажите выписку на свое имя. Это важно, чтобы считаться добросовестным покупателем.
Выписка должна содержать:

• Кадастровый номер объекта.
• Имя собственника.
• Адрес и площадь объекта.
• Наличие обременений (ипотека, арест, рента и т.д.).
• С 1 февраля 2022 года в выписке также указывается, является ли дом аварийным.

5. Проверьте законность постройки:

• Убедитесь, что дом построен на участке с правильным ВРИ.
• Проверьте, есть ли у застройщика разрешение на строительство, и соответствует ли оно проектной декларации.
• Если дом построен без разрешения, он считается самовольной постройкой, и его могут снести.

6. Обратите внимание на земельные участки сельхозназначения:
Если дом находится на земле сельскохозяйственного назначения, он не имеет статуса населенного пункта. Это значит, что власти не обязаны обеспечивать такие территории инфраструктурой (дороги, свет, вода и т.д.).

7. Проверьте старые дома:
Если вы покупаете квартиру в доме старой постройки, убедитесь, что он не признан аварийным. Эта информация должна быть в выписке из ЕГРН, но также можно уточнить на сайте администрации Сочи.

8. Изучите историю объекта:
Закажите выписку о переходе прав. Она покажет, кто был предыдущим собственником, были ли судебные споры или доли в собственности.

Как проверить документы самостоятельно?

• Используйте публичную кадастровую карту на сайте Росреестра. Найдите участок, на котором стоит дом, и проверьте его назначение и параметры.
• Проверьте разрешение на строительство на сайте Правительства Краснодарского края или Министерства строительства РФ.
• Если застройщик не предоставляет документы или предлагает их только после того, как вы оставите свои контактные данные, это может быть признаком мошенничества.

На что еще обратить внимание?

• Коэффициент застройки: Согласно правилам, дом не должен занимать более 40% участка. Если дом занимает почти всю площадь, возможно, он был узаконен через суд.
• Дома до 2007 года: С ними могут быть нюансы, так как раньше правила были менее строгими.
• Альтернативные ВРИ: Иногда участки могут иметь несколько видов разрешенного использования, но это должно быть подтверждено документами.

Итог:
Покупка недвижимости — это важное решение, и подходить к нему нужно с максимальной ответственностью. Проверка документов, законности постройки и отсутствия обременений — это не просто формальность, а гарантия вашей безопасности. Не торопитесь подписывать договор, пока не убедитесь, что все в порядке.
Реальный способ сэкономить финансы, время и нервы — заранее подготовиться финансово к покупке, чтобы «подкараулить» хорошее предложение, и обратиться к настоящему специалисту-профессионалу.

Готовы? Жду звонка или заявки!